建築基準法改正でどう変わる？アパート・ビル修繕への影響とオーナーの対策

2025年（令和7年）4月、建築業界に大きな変革をもたらす「改正建築基準法」が全面施行されました。 ニュースなどで「省エネ基準の義務化」や「審査の厳格化（4号特例の縮小）」といった言葉を見聞きし、「これから予定しているマンションやビルの大規模修繕にも、厳しい基準が適用されて工事費用が高騰するのでは？」と不安に感じているオーナー様や管理組合様も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、一般的な外壁塗装や防水工事において、直ちに法律違反になったり、確認申請の手間が爆発的に増えたりするわけではありません。しかし、法改正のトレンドを知らずに従来通りの修繕を行ってしまうと、将来的な「建物の資産価値」や「補助金活用のチャンス」を大きく損なう可能性があります。

本記事では、2025年の建築基準法改正の要点と、既存建物の修繕に与えるリアルな影響、そして法改正の波を逆手にとって賢く資産価値を高める修繕の極意を分かりやすく解説します。

代表取締役

【監修者】長谷川 昭人

専門領域・保有資格
・一級塗装技能士
・雨漏り鑑定士

経歴・実績
・1998年 高槻市にて「長谷川建装」として創業。塗装職人親方として独立。
・2013年 拠点を豊中市二葉町へ移転。住宅リフォーム事業部を新設し、元請事業を本格開始。
・2019年 拠点を豊中市服部本町へ移転。「住まいるヒーローズ」を商標登録。

加盟団体
・大阪府塗装共同組合（第4支部長）
・PQA塗装品質機構（副会長）
・塗魂ペインターズ

2025年4月施行「建築基準法改正」の2大ポイント

1．全ての建築物における「省エネ基準適合」の義務化

今回の法改正における最大の目玉が、原則としてすべての新築建築物（住宅・非住宅問わず）に対する「省エネ基準への適合義務化」です。これまで大規模な建物にのみ義務付けられていたエネルギー消費性能の基準が、中・小規模の建物にも適用されるようになります。建物の断熱性や設備の省エネ性能を高め、国全体でカーボンニュートラル（脱炭素）を目指すという強い姿勢の表れです。

2．木造建築物等における「審査省略制度（4号特例）の縮小」

これまで、一般的な木造2階建て住宅など（いわゆる4号建築物）は、建築確認における構造審査などが一部省略されていました。しかし、2025年からはこの特例が縮小（新2号建築物・新3号建築物への再編）され、構造計算書の提出や省エネ適合審査が厳格化されます。主に新築の戸建てや木造アパートに影響する項目ですが、業界全体の審査コストや工期に影響を与える重要な変更点です。

法改正は既存マンション・ビルの「大規模修繕」にどう影響する？

一般的な「外壁塗装・屋上防水」には直接的な規制はかからない

オーナー様が最も心配される点ですが、私たちが得意とする「外壁塗装」「屋上・バルコニーの防水工事」「タイルの張り替え」といった一般的な維持管理目的の大規模修繕工事であれば、2025年の法改正によって新たに厳しい確認申請が必要になることは基本的にありません。過度な心配は不要ですのでご安心ください。

法律上の「大規模の修繕・模様替」に該当する場合は要注意！

注意が必要なのは、建築基準法で定義される「大規模の修繕・模様替」を行う場合です。これは、建物の主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の「過半（半分以上）」を修繕したり、造り替えたりする大掛かりなリノベーションを指します。 このレベルの工事を行う場合、既存建物であっても現行の法律（新しい省エネ基準や構造基準）への適合を求められるケース（既存不適格の是正）があり、設計費用や工事費用が跳ね上がる可能性があります。

「省エネ性能の有無」が将来のマンションの資産価値を左右する

直接的な義務化の対象外であっても、2025年以降に建てられる新築物件はすべて「高い省エネ性能」を持っていることになります。つまり、既存のマンションやビルも、修繕のタイミングで断熱性や遮熱性を向上させておかないと、数年後には「夏は暑く冬は寒い、時代遅れの物件」として、入居率の低下や売却価格の下落に直結するリスクが高まっているのです。

建築基準法改正を踏まえた大規模修繕の進め方と注意点

単なる「見た目の回復」から「省エネ改修」へのシフト

これからの大規模修繕は、ただ綺麗に色を塗り替えるだけでは不十分です。外壁や屋上に「遮熱塗料」や「断熱塗料」を採用する、修繕用の足場があるタイミングで窓ガラスを断熱サッシ（内窓）に改修する、といった「省エネ化をセットにした修繕」がスタンダードになります。これにより、居住者の光熱費を削減し、快適な住環境を提供することが最大の空室対策となります。

国や自治体の「省エネ補助金」をフル活用する

国が省エネ化を強く推進している現在、建物の断熱化や省エネ設備の導入に対して、手厚い補助金や助成金制度が多数用意されています。大規模修繕のサイクルに合わせてこれらの制度を賢く活用することで、高グレードな塗料や資材を使用しても、実質的な手出し費用を大幅に抑えることが可能です。

専門業者による正確な「事前診断」でリスクを回避

予定している工事が、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当して確認申請が必要になるのか、それとも通常の「維持保全」の範囲に収まるのかの判断には、高度な専門知識が求められます。管理会社からの提案を鵜呑みにせず、現場を知り尽くした施工のプロフェッショナルによる正確な建物診断を事前に受けることが、予期せぬコスト増を防ぐ防波堤となります。

省エネ修繕をコスト内で実現するための施工会社選びのポイント 

専門部隊「ビルマンチーム」が法改正のトレンドにも対応

私たちエースでは、ビル・マンションの改修に特化した専門部隊「ビルマンチーム」が、お客様の物件を徹底的に調査します。建物の劣化状況はもちろん、2025年の法改正をはじめとする最新の業界動向を踏まえ、「今、この物件に本当に必要な修繕は何か？」「資産価値を最大化するにはどうすべきか？」をオーダーメイドでご提案いたします。

中間マージンカットで、省エネ塗料へのアップグレードを実現

大規模修繕を管理会社やゼネコンに依頼すると、下請け業者への「中間マージン」が20〜30%も発生します。エース最大の強みは、自社で現場管理から施工までを行う「完全直接一貫施工」です。 無駄な中間コストを100%カットできるため、他社と同じ予算であっても「一般的なシリコン塗料」から「長寿命かつ省エネ効果の高い遮熱・フッ素塗料」へのグレードアップが可能です。相見積もりにおいて圧倒的な優位性を誇るのはこの仕組みがあるからです。

2025年を機に、コストを抑えながら「価値を高める」修繕を

2025年の建築基準法改正は、直接的に既存マンションの外壁塗装を規制するものではありません。しかし、「日本中の建物が省エネ化へと舵を切る」という明確なターニングポイントです。これからの大規模修繕は、ただの「原状回復」ではなく、建物の寿命を延ばし、省エネ性能を高める「価値向上（バリューアップ）投資」であるべきです。

「うちのマンションの修繕はどう進めるべき？」「他社の見積もりが適正か見てほしい」とお悩みのオーナー様、管理組合様は、ぜひエースにご相談ください。

私たちは、専門店の誇りを持って「完全直接一貫施工」による適正価格と、時代に合わせた高品質な修繕プランをお約束します。他社様との相見積もりも大歓迎ですので、まずは無料の建物診断からお気軽にお問い合わせください。