給排水管の更新タイミングと費用の目安

マンションやアパートの給排水管は、建物の内部に隠れている部分が多く、外壁や屋上のように劣化状態を目で確認しにくい設備です。漏水や赤水、排水の詰まりが発生してから対応すると、配管工事だけでなく、床・壁・天井の復旧や下階への補償が必要になる場合があります。そのため、配管の材質、築年数、過去の繕履歴、漏水記録などを確認し、計画的に更新時期を判断することが重要です。

給排水管の改修には、既存の管を新しいものに交換する「更新工事」と、既存管の内側を樹脂などで被覆する「更生工事」があります。どちらが適しているかは、配管の材質、腐食状態、マンションやアパートの給排水管は、建物の内部に隠れている部分が多く、外壁や屋上のように劣化状態を目で確認しにくい設備です。

本記事では、給排水管を更新するタイミング、費用の目安、劣化のサイン、更新工事と更生工事の違い、共用部分と専有部分の費用負担について解説します。

給排水管を更新するタイミング

給排水管の更新時期は、築年数だけで一律に決めることはできません。配管に使用されている材質や設置環境によって、劣化の進み方が異なるためです。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、給水管・排水管の取り替えについて、30～40年程度を中心とした修繕周期の目安が示されています。

ただし、この年数は交換を義務付ける期限ではありません。古い配管材を使用している場合や、過去に漏水が発生している場合は、30年を待たずに更新が必要になることがあります。反対に、耐食性の高い配管を使用し、良好に維持されている場合は、目安より長く使用できることもあります。

更新時期は、次の項目を総合して判断します。

• 建築からの経過年数
• 配管の材質
• 漏水や赤水の発生履歴
• 排水詰まりの頻度
• 配管内部の腐食・付着物
• 継手やバルブの状態
• 過去の更生・更新工事
• 長期修繕計画
• 専有部分のリフォーム状況

配管材質ごとの更新時期の目安

配管の寿命は、材質、使用環境、水質、施工状態などによって変わります。次の表は、更新を検討し始める一般的な目安です。

配管材	主な用途	更新検討時期の目安	主な注意点
亜鉛めっき鋼管	古い給水管	約15～25年	内部腐食による赤水、詰まり、漏水
硬質塩化ビニルライニング鋼管	給水管	約20～30年	継手部分の腐食、切断部の錆
銅管	給湯管など	約20～30年	孔食による小さな穴、漏水
ステンレス鋼管	給水管	約30～40年以上	継手や施工状態の確認が必要
ポリエチレン管	給水・給湯管	約30～40年以上	紫外線や施工時の傷に注意
鋳鉄管	排水立て管	約30～40年	内部腐食、継手の劣化
排水用塩ビ管	排水管	約30～40年以上	衝撃、詰まり、接続部の劣化

上記は配管そのものの交換期限を保証するものではありません。同じ材質でも、隠蔽部、地下、屋外、湿度の高い場所など、設置環境によって劣化速度が変わります。

給排水管の更新が必要な劣化サイン

次のような症状が見られる場合は、更新時期を待たずに配管調査を検討しましょう。

1.赤水や濁り水が出る

蛇口から赤色や茶色の水が出る場合、給水管内部で錆が発生している可能性があります。

建物全体で発生している場合は、共用給水管や受水槽設備の問題が考えられます。特定の住戸だけで発生する場合は、専有部分の配管や給湯器が原因となっていることもあります。

2.水圧が低下した

以前より水の出が弱くなった場合は、配管内部に錆や付着物が蓄積し、管の内径が狭くなっている可能性があります。

ポンプや減圧弁など、配管以外の設備が原因の場合もあるため、系統ごとに確認します。

3.漏水が繰り返し発生する

同じ系統で漏水が繰り返される場合、局所的な補修だけでは解決できない可能性があります。

1か所を直した後に別の場所から漏れる場合は、配管全体が同程度に劣化していることも考えられます。

4.排水が流れにくい・詰まりやすい

排水管内部には、油脂、石けんかす、髪の毛、錆などが付着します。

洗浄しても詰まりが短期間で再発する場合や、複数の住戸で同時に流れが悪くなる場合は、排水立て管や横引き管の劣化・閉塞が考えられます。

5.排水管から異臭や異音がする

排水時にゴボゴボと音がする場合は、排水管の詰まりや通気不良が疑われます。

異臭はトラップの封水切れだけでなく、管の破損や接続不良によって発生する場合もあります。

6.壁・床・天井に水染みがある

配管が壁や床の内部に設置されている場合、漏水箇所と室内に現れる水染みの位置が一致しないことがあります。

漏水箇所を特定せず内装だけを補修すると、再発する可能性があります。

給排水管の診断方法

配管更新の要否を判断するには、専門的な調査が必要です。

【目視調査】

配管、継手、バルブ、支持金具などの錆、漏水、変色、結露を確認します。機械室、パイプスペース、天井裏など、確認できる範囲を調査します。

【内視鏡調査】

配管内部へカメラを挿入し、錆、付着物、ひび割れ、変形などを確認します。主に排水管の調査で利用されます。

【抜管調査】

配管の一部を切り取り、内部の腐食や管の厚みを直接確認する方法です。建物全体の代表箇所を選んで調査し、更新や更生が可能かを判断します。

【肉厚測定】

超音波などを用いて、金属管の残存厚みを測定します。腐食によって管が薄くなっていないかを確認できます。

【水質検査】

赤水や異物が発生している場合は、水質を調査します。水槽や給湯設備など、配管以外の原因もあわせて確認することが大切です。

【漏水調査】

音聴調査、圧力試験、赤外線調査などを使用し、漏水箇所を特定します。

調査方法によって確認できる範囲が異なります。1種類の調査だけで判断せず、建物や症状に応じて複数の方法を組み合わせることが重要です。

更新工事と更生工事の違い

給排水管の改修方法は、大きく「更新工事」と「更生工事」に分かれます。

比較項目	更新工事	更生工事
工事内容	既存管を新しい配管へ交換	既存管の内側を洗浄・研磨し、樹脂などで被覆
対応できる劣化	腐食、漏水、破損、配管全体の老朽化	一定の厚みが残る管内腐食など
工期	比較的長い	更新より短い傾向
費用	高くなりやすい	更新より抑えられる場合がある
内装解体	壁・床・天井の解体が必要な場合がある	解体範囲を抑えやすい
改修後	配管自体が新しくなる	既存管を再利用する
適用できない例	工法上の制約はあるが幅広い	穴あき、変形、著しい肉厚不足など

【更新工事】

更新工事は、古い配管を撤去または使用停止とし、新しい配管へ取り替える工事です。

既存の配管経路を利用する方法と、共用廊下や天井などへ新しい配管経路を設ける方法があります。

配管自体を新しくできるため、劣化を根本的に解決しやすい点がメリットです。一方、壁・床・天井の解体、内装復旧、断水、住戸への立入りなどが必要になる場合があります。

【更生工事】

更生工事は、既存配管内部の錆や付着物を除去し、管内を樹脂などで被覆する方法です。ライニング工法とも呼ばれます。

既存管を利用するため、更新工事より工期や内装解体を抑えられる場合があります。

ただし、管に穴が開いている、著しく薄くなっている、変形している、継手が破損しているなどの場合は施工できないことがあります。

※更生工事は、すべての給排水管に適用できるものではありません。事前に管の材質、厚み、腐食状態、継手などを調査する必要があります。

給排水管の更新費用

工事費は、共用部分だけを対象とするか、各住戸の専有部分まで含めるかによって大きく異なります。

上位記事では、共用給水管のみで1戸当たり約30万円、専有部分を含む場合は1戸当たり100万円を超えるケースがあると紹介されています。また、更生工事は1戸当たり40万～80万円、更新工事は80万～150万円以上とする例もあります。これらは対象戸数や施工範囲が異なるため、同じ条件の相場ではありません。

1戸当たりの費用目安

工事範囲	費用の一般的な目安
専有部分の給水・給湯管	約20万～80万円／戸
共用給水管	約15万～30万円／戸
共用・専有部を含む更新	約80万～150万円以上／戸
更生工事	約30万～80万円／戸
排水管の部分更新	約20万～60万円／戸
排水立て管を含む全面更新	約50万～100万円以上／戸

総工費の計算例

30戸のマンションで、共用・専有部分を含む更新費を1戸当たり100万円と仮定すると、単純計算では3,000万円です。

ただし、次の費用が別途必要になる場合があります。

• 調査・診断費
• 設計・工事監理費
• 仮設工事費
• 内装解体・復旧費
• 住戸内の養生費
• 給湯器や水栓の脱着
• アスベスト調査・対策
• 消防区画の復旧
• 仮設給水・排水
• 廃材処分費
• 居住者対応費
• 消費税
• 追加工事の予備費

給排水管の費用を左右する要因

給排水管更新の費用は、次の条件によって変動します。

【配管の施工範囲】

給水管だけか、給湯管・排水管まで含めるかで費用が変わります。共用部分だけか、専有部分まで一斉に工事するかも重要です。

【配管の位置】

配管がパイプスペース内に露出している場合と、床・壁・天井の中に隠れている場合では、解体・復旧費が異なります。

【建物の戸数と階数】

戸数が多いと総額は増えますが、仮設や設計費などの固定費を分散でき、1戸当たり費用が低くなる場合があります。

【配管の材質と口径】

配管の種類、太さ、継手、バルブの数によって材料費や施工手間が変わります。

【新しい配管経路】

既存経路で更新できない場合、共用廊下や天井などへ新しい配管を設置することがあります。新設ルートの仕上げや防火区画処理も費用に影響します。

【内装復旧】
住戸内の床、壁、天井、キッチン、浴室などを解体する場合は、復旧費が必要です。内装の仕様が住戸ごとに異なると、費用や工期の調整が難しくなります。

【居住者・テナント対応】

住戸への立入り、断水時間の調整、家具の移動、仮設トイレなどが必要になる場合があります。

共用部分と専有部分の費用負担

分譲マンションでは、給排水管が共用部分か専有部分かによって、費用負担が異なります。一般的には、立て管や共用横引き管は共用部分、住戸内の枝管は専有部分とされることがあります。ただし、具体的な区分はマンションの管理規約や配管構造によって異なります。

配管の例	一般的な扱い
給水立て管	共用部分となる場合が多い
排水立て管	共用部分となる場合が多い
共用廊下・地下の横引き管	共用部分となる場合が多い
住戸メーター以降の給水管	専有部分となる場合がある
住戸内の給湯管	専有部分となる場合が多い
住戸内の排水枝管	規約や構造により異なる

【共用部分】

共用部分の更新費用は、原則として管理組合の修繕積立金から支出します。ただし、積立金が不足する場合は、積立金の増額、一時金、借入れなどを検討します。

【専有部分】

専有部分の配管工事は、各区分所有者の負担となる場合があります。一方、共用立て管と専有部分の枝管を同時に更新した方が、漏水リスクや工事回数を抑えられる場合があります。そのため、管理規約を確認し、管理組合が一体工事として実施できるかを検討することが重要です。

更新工事の期間と断水時間

給排水管の工事では、居住者やテナントへの影響を事前に確認する必要があります。

工事期間の目安

工事内容	一般的な工期の目安
専有部分の配管更新	1戸当たり2～5日程度
共用給水管の更新	数週間～数か月
共用・専有部の一斉更新	数か月～1年以上
更生工事	更新工事より短期間となる場合がある

※工期は建物規模、施工方法、住戸への立入り可能時間、内装復旧などによって異なります。

断水

工事中は、給水系統の切り替えや接続作業に伴って断水が発生します。断水時間は、数時間単位で設定される場合もあれば、住戸内工事中に長時間水を使用できない場合もあります。

次の事項を事前に居住者へ案内します。

• 断水日時
• トイレ・キッチン・浴室の使用制限
• 飲料水の準備
• 在宅が必要な時間
• 家具や荷物の移動
• 工事中の騒音・振動
• ペットや高齢者への配慮
• 工程変更時の連絡方法

給排水管更新を進める手順

1.資料を確認する

次の資料を収集します。

• 竣工図
• 給排水設備図
• 建築確認図書
• 過去の修繕履歴
• 漏水・詰まりの記録
• 前回の配管診断
• 長期修繕計画
• 管理規約

2.配管診断を行う

内視鏡、抜管、肉厚測定などにより、配管の状態を確認します。

3.更新・更生・部分補修を比較する

各工法について、初期費用、使用可能期間、工期、内装解体、住民負担を比較します。

4.共用部分と専有部分を整理する

管理規約と配管図を確認し、誰が費用を負担するかを明確にします。

5.基本計画と概算予算を作成する

施工範囲、工法、工期、断水、仮設設備、資金計画を整理します。

6.住民・テナントへ説明する

配管の劣化状態、工事の必要性、費用、工期、生活への影響を説明します。

7.同じ条件で見積もりを取得する

複数社へ同じ仕様書と施工範囲を提示して見積もりを依頼します。

8.施工会社を選定する

価格だけでなく、配管工事の実績、資格者、保証、住民対応、工事管理体制を比較します。

9.工事・検査・記録を行う

圧力試験、通水試験、排水試験などを実施し、竣工図や工事写真を保管します。

給排水管更新の費用を抑える方法

配管診断で過不足のない工事範囲にする

すべての管を交換する必要があるか、部分更新や更生で対応できるかを診断します。安易に全面更新を避けるのではなく、劣化状態に合った工事範囲を設定することが重要です。

共用部と専有部を同時施工する

共用立て管と住戸内の枝管を同時に工事すると、工事回数、住戸への立入り、仮設などをまとめられる場合があります。ただし、専有部分の費用負担と管理規約上の手続きを整理する必要があります。

内装リフォームと時期を合わせる

キッチン、浴室、洗面所などのリフォーム時に配管も更新すれば、内装解体・復旧を共用できる場合があります。

長期修繕計画を見直す

国土交通省の修繕積立金ガイドラインでは、築年数の経過とともに給排水管などの大規模な修繕が増えることを踏まえた資金計画が重要とされています。配管更新が計画に入っていない場合や、古い単価のままになっている場合は、早めに見直します。

同じ仕様で相見積もりを取る

施工範囲、材料、内装復旧、断水対応などを統一して見積もりを比較します。見積もり条件が異なると、安い会社が必要工事を含んでいない可能性があります。

給排水管更新でよくある失敗

年数だけで全面更新を決める

築年数は判断材料の一つですが、配管材質や診断結果を確認しないまま全面交換すると、まだ使用できる配管まで交換する可能性があります。

漏水箇所だけを繰り返し補修する

配管全体が老朽化している場合は、1か所を直しても別の箇所から漏水する可能性があります。過去の漏水履歴を系統図に記録し、全体更新が必要か判断します。

共用部だけを更新する

共用立て管だけを交換し、同じ時期に設置された専有部分の枝管を残すと、住戸内で漏水が発生する可能性があります。管理規約や費用負担を整理し、一体更新が可能か検討します。

内装復旧費を見込んでいない

配管費だけで予算を組むと、床・壁・天井、キッチン、浴室などの復旧費が不足する場合があります。

居住者対応を軽視する

配管工事では、住戸への立入り、断水、騒音、家具移動などが発生します。工事内容が適切でも、説明不足によってトラブルになる可能性があります。

給排水管更新についてよくある質問

Q1．給排水管は何年で交換しますか？

A．一般的には30～40年程度を中心に検討されますが、材質によっては15～25年程度で劣化が進むこともあります。配管診断の結果をもとに判断してください。

Q2．漏水していなくても更新が必要ですか？

A．漏水がなくても、内部腐食や肉厚の減少が進んでいる場合があります。築年数、材質、過去の履歴を確認し、必要に応じて診断を行います。

Q3．更新工事と更生工事のどちらがよいですか？

A．配管自体を新しくするなら更新工事、既存管に十分な厚みが残り、工期や解体を抑えたい場合は更生工事が候補になります。配管の状態によっては更生できません。

Q4．1戸当たりの費用はいくらですか？

A．工事範囲によって異なります。専有部分のみで20万～80万円程度、共用・専有部を含む更新では80万～150万円以上になる場合があります。

Q5．工事中は水を使えませんか？

A．配管の接続や切り替え時には断水します。断水時間は工法や工程によって異なるため、施工計画で確認してください。

Q6．配管の更新費用は修繕積立金から出せますか？

A．共用部分であれば修繕積立金から支出するのが一般的です。専有部分については、管理規約や一体工事の決議内容によって異なります。

Q7．保険で漏水修理費を賄えますか？

A．保険契約や事故原因によって異なります。経年劣化した配管そのものの交換費は対象外でも、漏水による室内損害などが対象になる場合があります。保険会社へ確認してください。

給排水管の更新は診断と資金計画から始める

給排水管の更新時期は、築年数だけでなく、配管材質、漏水履歴、内部腐食、詰まり、修繕履歴などを踏まえて判断します。更新工事は配管自体を新しくできる一方、費用や工期が大きくなります。更生工事は既存管を活用できる場合に有効ですが、配管の劣化状態によっては採用できません。

また、分譲マンションでは、共用部分と専有部分の区分、修繕積立金の使用範囲、各区分所有者の費用負担を整理する必要があります。漏水が発生してから緊急対応するのではなく、配管診断を行い、長期修繕計画へ更新費用を組み込んでおくことが重要です。

私たちエースでは、建物の築年数、配管図、漏水履歴などを確認し、必要な配管調査や修繕内容をご提案します。調査、設計、施工の対応範囲については、事前にご確認ください。

給排水管の更新時期や工事費用でお悩みの法人オーナー様・管理組合様は、問い合わせフォーム、メール、お電話、またはショールームでご相談ください。

出典

• 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
• マンションの管理規約・給排水設備図
• 配管材料メーカーの仕様書
• 配管診断報告書
• 施工会社の見積書・施工計画書